Эксперты Циан изучили, как менялась стоимость квартир в процессе продажи на вторичном рынке в Москве в 2019 году. Данные основаны на анализе изменения цен по каждому объявлению на cian.ru, опубликованному после 1 января 2019-го. Учитывались только завершенные сделки — квартиры, снятые с продажи.
Количество сделок на вторичном рынке недвижимости Москвы уменьшается. По итогам 2019 года в столице зарегистрировано 145,6 тыс. сделок купли-продажи — это на 7% ниже, чем в 2018-м.
7 из 10 продавцов готовы подвинуться
В 2019 году продавцы 70% квартир на вторичном рынке Москвы снизили первоначальную цену объектов в объявлении. Еще 18% собственников не стали скидывать стартовую стоимость. На 12% объектов цена за время продажи выросла. Для сравнения: в Московской области стоимость в процессе продажи снижается реже (для 67% объектов), 21% всех квартир был реализован без скидки, для 12% квартир цена была увеличена в период поиска покупателя.
Чаще всего дисконт предоставляется в наименее престижных округах (с большой площадью промзон, удаленных от центра города): ВАО, ЮВАО и ЗелАО (в 73% всех размещенных объявлений стартовая цена была снижена). Наименьшая доля жилья со скидкой предлагалась в ТАО (62%), что связано с минимальным бюджетом предложения — 5,9 млн рублей (среднее по рынку значение составило 17,7 млн рублей). Средняя скидка на вторичном рынке недвижимости равна 4,9%.
Рейтинг округов Москвы по доле квартир с дисконтом на вторичном рынке
Округ | Доля квартир, проданных со скидками | Средний дисконт | Средняя стоимость жилья, проданного со скидкой, млн руб. |
ВАО | 73% | –4,85% | 10,2 |
ЮВАО | 73% | –4,56% | 9,4 |
ЗелАО | 73% | –3,90% | 7,6 |
ЮЗАО | 72% | –4,69% | 15,1 |
СЗАО | 71% | –4,86% | 15,0 |
ЗАО | 69% | –5,25% | 25,4 |
СВАО | 69% | –4,65% | 11,1 |
ЮАО | 69% | –4,46% | 11,7 |
НАО | 68% | –4,53% | 8,0 |
САО | 68% | –4,90% | 15,7 |
ЦАО | 68% | –6,20% | 42,0 |
ТАО | 62% | –4,76% | 5,9 |
Всего | 70% | –4,90% | 17,7 (14*) |
По данным Аналитического центра Циан
* Без учета элитных квартир с ценой 1 кв. м от 400 тыс. рублей
Среди всех столичных районов самые большие скидки зафиксированы в районах Арбат, Тверской, Сокольники. Минимальные скидки в 2019 году получили покупатели недвижимости в Матушкино, Силино и Новокосино.
Столичные районы с максимальной скидкой
Район | Средний дисконт | Средняя стоимость жилья, проданного со скидкой, млн руб. |
Арбат | –7,4% | 52,0 |
Тверской | –7,4% | 43,8 |
Сокольники | –7,0% | 19,5 |
По данным Аналитического центра Циан
Столичные районы с минимальной скидкой
Район | Средний дисконт | Средняя стоимость жилья, проданного со скидкой, млн руб. |
Матушкино | –3,5% | 6,7 |
Силино | –3,3% | 7,2 |
Новокосино | –3,0% | 9,8 |
По данным Аналитического центра Циан
Средний срок поиска покупателя
По подсчетам аналитиков Циан, в 2019 году средний срок поиска покупателя составил 90 дней. Именно столько проходит с даты подачи объявления до его снятия с сайта. Жилье, стартовая стоимость которого не изменилась, экспонировалось на сайте в среднем 60 дней. Собственники, повысившие цены, искали покупателя в среднем 101 день. Предложения с дисконтом продавались за 96 дней.
Объявление о продаже однокомнатной квартиры в среднем находится на сайте 81 день, двухкомнатной — 87 дней, трехкомнатной — 95 дней, многокомнатной — 105 дней. Сроки варьируются в зависимости от соответствия стоимости среднерыночным показателям. При адекватном ценообразовании продать «однушку» удастся всего за 59 дней.
Сроки экспозиции квартир на вторичном рынке Москвы в 2019 году, дней
Стратегии продавцов | 1-к. | 2-к. | 3-к. | Многокомн. (4+) | Все типы комнатности |
Снизили стартовую цену | 84 | 95 | 101 | 116 | 96 |
Цена не менялась | 59 | 59 | 63 | 63 | 60 |
Повысили стартовую стоимость | 96 | 98 | 105 | 113 | 101 |
Все стратегии продавцов | 81 | 87 | 95 | 105 | 90 |
По данным Аналитического центра Циан
руководитель Аналитического центра Циан
По словам Алексея Попова, поэтому собственники все чаще вынуждены предлагать дисконты. По прогнозам, средний уровень скидки в среднесрочной перспективе сохранится на уровне 4–5%. «Вторичный рынок недвижимости поддерживают законодательные поправки в 214-ФЗ. Новостройки становятся дороже, девелоперская активность снижается: все больше потенциальных покупателей будут выбирать уже готовое жилье», — уверен руководитель Аналитического центра Циан.
Размер дисконта
По подсчетам экспертов, для 60% объектов снижение стартовой цены в объявлении не превысило 500 тыс. рублей. Речь идет о проектах со средней ценой продажи 11,1 млн рублей и дисконтом 2,6%.
Скидку от 500 тыс. рублей до 1 млн рублей предоставили продавцы 19% квартир. Средняя цена продажи таких объектов составила 14,7 млн рублей, дисконт — 6,3%.
От 1 до 3 млн рублей сэкономили 14% покупателей, средний бюджет таких предложений — 23,1 млн рублей, скидка достигла 9%.
Оставшиеся 7% продавцов скинули от 3 млн рублей. Средняя цена квартир составила 61 млн рублей, скидка — 12%.
Максимальная корректировка цены в объявлении составила 88 млн рублей: именно на такую сумму была снижена стоимость квартиры площадью 500 кв. м в районе Крылатское.
Изначально собственник продавал объект за 327 млн рублей. Финальная стоимость объекта (за 98 дней экспозиции) снизилась до 239 млн рублей.
Скидка на возраст
Максимальные скидки собственники предоставляют в домах, построенных до 1920 года, — в среднем 6,2%. Эксперты Циан связывают это не только с высокой стоимостью таких объектов (средний чек сделки с учетом дисконта составил в таких домах 30,5 млн рублей), но и с непростой юридической историей большинства квартир. В среднем продавцы снижали первоначальную стоимость на 2,6 млн рублей.
Высокий бюджет покупки объясняется расположением подобных объектов преимущественно в центре города.
Основные претензии покупателей к подобным вариантам: устаревшие коммуникации, отсутствие подземного паркинга, зачастую нет собственной придомовой территории.
Но квартиры именно в таких домах имеют наибольшую среднюю стоимость 1 кв. м — 340 тыс. рублей.
По аналогичным причинам высокую скидку предоставляют продавцы и на квартиры в домах 1920–1939 гг. строительства — 5,4%. В рублевом выражении дисконт составляет 1,4 млн рублей, бюджет сделки — 22 млн рублей.
Средний уровень дисконта — в домах, построенных за последние два десятилетия (2000–2019 гг.), — 5,1%, или 1,6 млн рублей. Эксперты Циан указывают на значительное количество квартир с неудачными планировками, появившихся на заре развития монолитного домостроения: большими площадями, «лишними» и нефункциональными помещениями (узкими длинными коридорами и пр.). Средняя стоимость проданной квартиры в домах 2000–2019 гг. постройки — 23,8 млн рублей.
Средний дисконт в зависимости от года постройки
Год строительства | Средний дисконт по всем проданным лотам | Средний дисконт для лотов со сниж. ценами | Средний дисконт, млн руб. | Средний чек сделки с дисконтом, млн руб. |
до 1920 | –3,8% | –6,2% | 2,6 | 30,5 |
1920–1939 | –3,2% | –5,4% | 1,4 | 22,0 |
1940–1959 | –3,4% | –5,3% | 1,0 | 16,1 |
1960–1979 | –3,0% | –4,7% | 0,5 | 9,0 |
1980–1999 | –2,8% | –4,5% | 0,7 | 12,8 |
2000–2019 | –2,7% | –5,1% | 1,6 | 23,8 |
По данным Аналитического центра Циан
Последний этаж — без дополнительных уступок
По подсчетам аналитиков Циан, 9% проданных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы располагалось на последних этажах. Средняя скидка на такие объекты составила 5,1%. На квартиры, расположенные на других этажах, продавцы, как правило, готовы снизить цену на 4,9%. Средний срок экспозиции квартиры на последнем этаже составил всего 53 дня против 55,5 дней на остальных этажах.
В 2019 году наибольший дисконт предоставлялся в малоэтажных корпусах (до четырех этажей включительно) — 6,9%. Речь идет преимущественно об элитной застройке в центре города.
Достаточно неплохо удастся сэкономить при покупке квартир в высотных домах (от 20 этажей) — 5,6%. Эксперты связывают это с активной конкуренцией: в одном доме продается до нескольких десятков сопоставимых по характеристикам объектов.
Уровень скидок в зависимости от этажности здания
Этажность здания | Средний дисконт |
до 4 | 6,9% |
от 5 до 9 | 5,0% |
от 10 до 19 | 4,6% |
от 20 до 35 | 5,6% |
более 35 | 5,6% |
По данным Аналитического центра Циан
Пересмотр в сторону увеличения
В 59% столичных квартир, стоимость которых увеличилась во время продажи, прирост цен не превысил 500 тыс. рублей. Средняя стоимость продажи таких лотов с учетом пересмотра прайса составляет 11,1 млн рублей. Среднее повышение цены — 2%.
Для 18% объектов стоимость была пересмотрена от 500 тыс. до 1 млн рублей. Средний бюджет таких объектов на момент продажи составил 16,7 млн рублей. Средний прирост цены — 5,6%.
Еще для 16% квартир стартовая стоимость выросла от 1 до 3 млн рублей. Средняя стоимость объектов — 27,2 млн рублей. Средний прирост цены — 8,9%.
Для 7% объектов с положительной ценовой динамикой первоначальная стоимость выросла от 3 до 44 млн рублей. Это касается преимущественно объектов элитного класса: средняя стоимость таких лотов составляет 60,6 млн рублей, прирост цен — 14%.
Максимальный прирост цены за время продажи зафиксирован для квартиры площадью 325 кв. м в доме 1914 года постройки, расположенном в Тверском районе. Изначально собственник выставил объект в продажу за 150 млн рублей, конечная цена объекта достигла 190 млн рублей.
руководитель Аналитического центра Циан
В среднем по рынку средний прирост стоимости квартир в продаже составляет 4,5% — обычно столько и закладывают продавцы на скидку во время торга.
Большим площадям — большие скидки
На максимальные дисконты следует рассчитывать покупателям больших по площади квартир. В 2019 году скидку от 25 до 30% почти в половине случаев (48%) давали продавцы трехкомнатных лотов. Пятая часть сделок со значительными уступками прошла с четырехкомнатными квартирами (21%).
Минимальные скидки (до 5%) в равной степени удастся получить покупателям «однушек» (28%) и «трешек» (29%). 37% лотов со скидкой до 5% — «двушки», 6% — многокомнатные квартиры.
По данным Аналитического центра Циан
