В 2019 году нас ожидает ключевое изменение: с 1 июля все компании, начинающие новые проекты жилой недвижимости, смогут получить средства на строительство только через проектное финансирование.
Новое старое проектное финансирование
Однако, проектное финансирование – естественный и понятный инструмент, который давно функционирует на рынке, к примеру, в сегменте коммерческой недвижимости. Девелоперы, работающие на этом рынке, давно кредитуются в банках. Так что переход на «новые правила» игры может пройти безболезненно, если вовремя решить ряд вопросов, которые несут риски для полноценного функционирования отрасли.
Новое законодательство оказалось вполне комфортным. Все его требования, по сути, сводятся к тому, что застройщик отныне должен стать максимально честным, открытым, прозрачным и структурированным, проще говоря – цивилизованным.
Переход на цивилизованную форму – финансирование строительства жилья за счет банков, правильный и своевременный шаг. Запускать крупные проекты жилой недвижимости, как это было раньше, рассчитывая только на средства дольщиков через договора долевого участия (ДДУ), – рискованный путь. Реализация проекта в таком случае слишком чувствительна к любым колебаниям рынка, изменениям конкурентной среды. Рынок знает достаточно примеров, когда попытки запустить девелоперский проект только за счет денег неквалифицированных инвесторов привели к гибели крупных и, как казалось, стабильных компаний. А заодно и к появлению тысяч обманутых дольщиков.
Первым этапом перехода на проектное финансирование стало введение эскроу-счетов в банках в 2018 году. Нововведение предваряла паника. Однако переход прошел спокойно, вопреки прогнозам рынок не рухнул. Минувший год стал рекордным в Московском регионе по объему выручки застройщиков. Оценочный объем выручки застройщиков столицы и Московской области по итогам 2018 года превысил 1 трлн рублей (данные исследования аналитического центра ЦИАН). Год не стал тяжелым и не принес глобальных потрясений для рынка. Ввод жилья в России в 2018 году сократился всего на 5%.
Встроиться в новые правила будет просто тем компаниям, в которых корпоративное управление находится на высоком уровне и все крупные и капиталоемкие проекты обеспечены проектным финансированием.
Вырастут ли цены?
Самый животрепещущий вопрос, связанный с переходом на новое законодательство, касается цен на жилье: вырастут они или нет?
Прежде чем затронуть этот вопрос, обращусь к прошлому году. В 2018 году, когда глобальные изменения оставались еще на бумаге, цены все равно выросли больше, чем на 5 п. п. Ипотека находилась на рекордно низком уровне вплоть до сентября, большинство девелоперов добились высоких показателей по продажам. Но цены, повторюсь, выросли. Это означает, что рыночные факторы влияют на цены жилья больше, чем его себестоимость. А проектное финансирование – это всего лишь один из элементов себестоимости.
Стоимость финансирования проектов вырастет вдвое, и это, безусловно, вызовет недовольство со стороны участников рынка.
Хотя бесплатные деньги от дольщиков – устоявшийся миф. Средства соинвесторов тоже стоили застройщику денег. Он за них расплачивался дисконтом, скидками при продаже на ранней стадии строительства. Когда деньги дольщиков для застройщика условно были «бесплатными» (в сравнении с проектным финансированием в 12%), девелопер мог поделиться 7-8% с покупателем, предоставив ему скидку.
Сейчас ситуация изменится. Продавать квартиры, как и раньше, можно будет в процессе реализации проекта. Однако денежные средства граждан будут поступать на специальные счета в банки, а не напрямую застройщику. Взамен девелопер сможет рассчитывать на финансирование от банков, которое обойдется ему уже дороже: в 6-7% в год, поэтому скидка для покупателя за раннюю продажу сократится до 3%.
В результате цены на жилье для покупателя станут чуть выше, но опять же в пределах 3-5%.
Более значительного влияния на цены новый механизм не окажет.
Справедливости ради отмечу, что все это актуально для больших развитых рынков: Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Регионы в опасности
Регионы окажутся более чувствительными к системным изменениям. Во многих регионах уже в прошлом году цены упали до 7%. А маржа девелопера там существенно ниже. Если в Москве средняя цена квартиры составляет 200 тыс. рублей за кв. м, то в российских регионах этот показатель равен 50 тыс. руб. Вписать в себестоимость еще 10% проектного финансирования региональному застройщику будет проблематично.
Увеличение на 20% цены для покупателя может и вовсе обрушить региональный рынок.
Вероятно, регионам потребуются меры государственной поддержки: субсидирование ипотеки и пр. Это зона риска, на которую федеральным властям следует обратить особое внимание в ближайшие пару лет.
Банки всем помогут?
Банковский сектор, на который сейчас будет возложена функция финансирования строительной отрасли, должна быть готова «переварить» резко возросший спрос на проектное финансирование.
В ближайшие месяцы объем выдачи проектного финансирования увеличится, по нашим подсчетам, в три-четыре раза.
Это потребует от кредитных организаций не только денег (ЦБ подтвердил, что рублей хватит на всех), в первую очередь нужна будет отлаженная работа механизма. Банки должны будут наладить процесс выдачи кредитов, несмотря на увеличение объема работы.
Ситуацию усугубит тот факт, что за проектным финансированием будут обязаны прийти все застройщики, причем, не только опытные, проверенные компании, которые уже раньше получали кредиты от банков. Работа с «новичками» отнимет еще больше времени. И тут возникает вопрос: хватит ли у банков специалистов, компетенций, инфраструктуры, чтобы обеспечить весь этот поток?
За оставшиеся месяцы банкам придется выдать, по нашим оценкам, более 2 трлн рублей девелоперам (аналогичные данные озвучил Москомстройнивест на конференции Ъ).
Забыли о покупателе
Говоря о переходе на новый механизм финансирования, эксперты и участники рынка упоминают о девелоперах, банках, но часто забывают о конечном потребителе – покупателе жилья. А ведь большинство из них слабо представляют, чем новая схема и новое законодательство отличаются от предыдущего. Причем, времени на органическую перестройку уже не осталось. Поэтому рынку нужна «образовательная программа» для потребителя.
Новую модель финансирования строительства жилья и роль покупателя, его права и обязанности, механизмы обеспечения безопасности и другие аспекты нужно доносить не только до офисов продаж девелоперов, но и до специалистов банков, Росреестра, взаимодействующих с покупателем.
Цель – создать у потребителя положительное и доверительное отношение к новому механизму. Иначе есть риск, что на этапе, когда покупателю нужно будет положить бесплатно деньги в банк, он с недоверием отнесется к этой затее и просто откажется от покупки.
