«Следует меньше паниковать»
— Что сейчас происходит на рынке недвижимости: есть ли спрос, проходят сделки или покупатели взяли тайм-аут, пока идет борьба с коронавирусом?
— Сегодня мы столкнулись со сложностями в показах квартир, часть собственников просят снять объекты с рекламы или приостановить показы. Но объем квартир, которые сняты с продажи, не превышает 5%. Собственники выжидают и следят за рынком. Минимальное число продавцов подняли цены, привязав стоимость объекта к доллару.
Обратная ситуация со спросом. По сравнению с показателями февраля он увеличился еще на 10%. Покупатели продолжают смотреть экспонируемые квартиры и совершать сделки.
Основная проблема заключается в накапливании и активном распространении панических сообщений — это мешает людям адекватно оценивать сложившуюся ситуацию.
Следует меньше паниковать и тщательнее обдумывать шаги по решению квартирного вопроса.
— Многие компании перешли на удаленку. Как работают ваши агенты?
— Наша компания работает в штатном режиме. Часть сотрудников перешла на удаленную работу. Агентам и ранее не было необходимости находиться в офисе. Мы продолжаем проводить консультации по покупке, обмену, продаже и аренде квартир и на вторичном, и на первичном жилом рынке. Современные технологии позволяют работать дистанционно. Показы проводятся, сделки закрываются с учетом всех рекомендованных мер по профилактике вируса.
«Никто не знает, насколько глубоким окажется кризис и когда начнется восстановление»
— Какой из кризисов был самым тяжелым для рынка недвижимости за 23-летнюю историю компании? Пригодится ли опыт, приобретенный в прошлые кризисы, сегодня, при пандемии коронавируса?
— Самые тяжелые кризисы для всех компаний — самые продолжительные. После 1998 года мы наблюдали быстрое восстановление, после 2008–2009 годов — относительно быстрое. После 2014-го восстановление проходило дольше, был более затяжной спад во всех сегментах недвижимости. Позитивные перемены начались только в 2017 году.
В сложные периоды мы принимали важные кадровые решения и адаптировали бизнес под современные реалии. Например, в кризис 2008-2009 годов отказались от рекламы в одной из газет, заменив ее контекстной рекламой. В кризис 2014–2015 годов автоматизировали все процессы, что позволило эффективно отслеживать и обрабатывать контакты.
Тогда возросла конкуренция и началась борьба за каждого клиента. В тот период мы создали «Службу контроля качества обслуживания». Отзывы наших клиентов помогают понять, в чем компания преуспевает, а какие моменты нужно доработать. Мы разбираем каждый случай, о котором нам сообщают, и работаем над устранением ошибок.
Когда наступает кризис, важно оперативно на него реагировать, в остальном пока — большая неопределенность. Никто не знает, как будет развиваться ситуация, насколько глубоким окажется кризис и когда начнется восстановление.
«Денег у населения станет еще меньше»
— Как рынок недвижимости отреагирует на падение курса рубля? Что будет с ценами? Имеет ли смысл рассчитывать на сезонные и прочие скидки на новостройки?
— Падение рубля, как правило, приводит к росту спроса на жилую недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке. Это наиболее распространенная реакция многих покупателей, желающих сохранить свои сбережения в более стабильном, как им представляется, формате. Но на этот раз ажиотаж вокруг покупки квартир ожидается не настолько продолжительным, как это было в предыдущих случаях.
Это подтверждает и возрастающая доля ипотеки — она перевалила за 50% общего количества сделок. Несмотря на то что ключевая ставка осталась на прежнем уровне, некоторые банки подняли проценты по ипотечным кредитам, что еще больше ограничивает многих потенциальных покупателей.
В таких условиях сокращающийся спрос должен привести к снижению стоимости квартир. Особенно он влияет на застройщиков, которым необходимо не только реализовать пул квартир по определенной цене, но и сделать это в соответствии с графиком продаж.
И уже по промежуточным итогам марта мы наблюдаем отрицательную месячную динамику цен на квартиры. По сравнению с концом февраля средняя стоимость 1 кв. м без учета элитной недвижимости в старых границах Москвы уменьшилась на 0,3% и составила 219,1 тыс. рублей. Да, пока это снижение в рамках статистической погрешности. Но оно демонстрирует как минимум отсутствие роста впервые за последние шесть месяцев.
Через один-два месяца после ажиотажа, связанного с изменением курса, многие застройщики скорее всего начнут корректировать цены, в том числе и в формате акций и сезонных скидок.
— Какой сегмент недвижимости больше пострадает от кризиса — новостройки или «вторичка»? Почему?
— Прежде всего пострадает массовый сегмент. Снижение стоимости нефти и вспышка коронавируса неизбежно отразятся и на мировой, и на отечественной экономике. Денег у населения станет еще меньше — по крайней мере, в среднесрочной перспективе. В комфорт- и экономклассе будут выигрывать проекты, предлагающие наиболее доступные цены.
Сегменты премиум и де-люкс рынка недвижимости пострадают в меньшей степени: у богатых покупателей и дальше будет возможность приобретать дорогие лоты, в том числе и для диверсификации своих вложений.
В ближайшее время кризис отразится и на новостройках, и на вторичном рынке. Застройщикам будет тяжелее выдерживать заложенные экономические показатели проектов и обосновывать новые проекты для проектного финансирования. В свою очередь продавцам на вторичном рынке придется корректировать стоимость своих квартир, чтобы реализовать их.
«Пока лишь небольшая часть покупателей готова приобретать жилье дистанционно»
— Некоторые агентства объявили о том, что вводят бесконтактные сделки, при которых теоретически не понадобится выезжать на просмотр. Как вы думаете, найдутся желающие приобретать жилье таким способом?
— На первичном рынке некоторые застройщики начали практиковать онлайн-продажу квартир еще в прошлом году. Так что для рынка это не нововведение. Но пока лишь небольшая часть покупателей готова приобретать жилье дистанционно. Сделка с недвижимостью для большинства населения самая крупная, которая совершается лишь несколько раз в жизни, а для многих людей — вообще единожды. Поэтому покупатели хотят реально увидеть квартиру своими глазами, а не посмотреть ролик в интернете.
Риэлтор узнает всю интересующую клиента информацию о квартире, принимает аванс по безналичному расчету и готовится к сделке дистанционно. Личное присутствие необходимо для подписания договора купли-продажи квартиры, а также для подачи документов на регистрацию. Даже если пользоваться услугой электронной регистрации, то участники сделки все равно подписывают договор в банке и отдают его менеджеру для дальнейшей отправки внутренними каналами в Росреестр.
— Что будет со ставками аренды? Стоит ли ожидать их снижения?
— С одной стороны, складывающаяся ситуация способна уменьшить рабочую миграцию и в целом сократить ежемесячные доходы, что повлечет снижение спроса на аренду. С другой стороны, и возможностей приобрести квартиру станет меньше — это увеличит число потенциальных арендаторов. Логично прогнозировать стабильный уровень стоимости аренды: накануне всех событий уровень ставок аренды не был завышен, а значит, и существенной коррекции пока не должно происходить.
Ипотечные прогнозы
— Правительство рекомендует банкам не штрафовать за просрочку выплат по ипотеке. Это будет применяться ко всем заемщикам или только к тем, кто, например, отправлен в неоплачиваемый отпуск из-за карантина?
— Некоторые банки уже предоставляют отсрочки — пока на непродолжительный период.
К примеру, один из банков объявил о бесплатной отсрочке до двух месяцев с середины апреля для пострадавших от коронавируса (потерявших доход, уволенных, находящихся в неоплачиваемом отпуске и т. д.).
Скорее всего, другие банки подтянутся к этой инициативе. Потому что альтернативный вариант с большим количеством просроченных выплат по кредитам и значительным объемом штрафов, который еще больше уменьшает шансы на выплаты, выглядит еще хуже.
— Что будет с ипотекой? Ряд банков поднял ставки несмотря на то, что ключевая ставка пока не изменилась. Готовы ли покупатели брать ипотеку по более высоким ставкам?
— Пока процентные ставки по ипотеке подняты несущественно, то есть размер ежемесячных платежей увеличен незначительно. Следовательно и спрос на ипотеку сохранится на высоком уровне. Более того, если усилится угроза резкого увеличения ставок, это приведет к росту количества ипотечных кредитов, как это было в конце 2018 года.
«Нет смысла вкладываться в студии площадью 15 кв. м»
— В каких районах сегодня в Москве самое дешевое жилье в новостройках и на вторичном рынке?
— Среди районов Москвы, в которых ведутся продажи в новостройках, наиболее низкая средняя стоимость 1 кв. м фиксируется в таких районах, как Алтуфьевский (95 тыс. рублей), Северный (125,5 тыс.), Некрасовка (125,6 тыс.), Ярославский (130,3 тыс.), Савелки (131,9 тыс.) и Лианозово (137,6 тыс.).
Западное Дегунино/mos.ru
Если говорить об общей стоимости лота (квартиры или апартамента), то наиболее скромные бюджеты покупки в Западном Дегунино (2,1 млн руб.), Ярославском (2,7 млн руб.), Отрадном (2,97 млн руб.). На вторичном рынке самыми дешевыми районами остаются Капотня, Западное Бирюлево, Восточное Бирюлево, Западное Дегунино и Дмитровский.
— Как изменятся запросы покупателей в связи с кризисом? Люди будут покупать квартиры меньшей площади, отложат запланированные покупки?
— На первичном жилом рынке Москвы еще и до последних кризисных явлений встречалось предложение студий площадью 15–17 кв. м. Но дело не столько в метраже, сколько в общем бюджете. Зачастую стоимость 1 кв. м в таких квартирах выше, чем в среднем по рынку.
Большинство покупателей понимает, что такие студии площадью 15 кв. м не слишком комфортны для проживания даже одного человека, так что смысла вкладываться в них нет. Лучше взять ипотеку и приобрести квартиру с большим метражом. Поэтому люди будут покупать студии и малогабаритные квартиры только в том случае, если их стоимость будет очень привлекательной.
