Здравствуйте. Для продажи узаконивать необязательно. В договоре купли-продажи наличие перепланировки лучше не указывать, может быть приостановка регистрации. В случае, если решите узаконить до сделки, это можно будет сделать только с участием второго собственника и узакониваться будет перепланировка квартиры, а не доли.

"Я читал что квартира с неузаконенной перепланировкой теряет какую то часть стоимости" - теряет, если перепланировка такая что ее не пропускает банк при оформлении ипотеки. но во-первых сейчас с ипотекой стало все сложнее (соответственно, и банки относятся к этому вопросу попроще )))узаконить невозможно перепланировку с нарушением несущих стен, балкона, перенос мокрых точек, водяные теплые полы и т.п. вещи. а вашу перепланировку, судя по описанию, во-первых можно узаконить, а во-вторых она достаточно функциональна (типовая для двухкомнатных квартир со смежными комнатами: проходной большой и запроходной маленькой, по крайней мере для московских серий). поэтому паниковать не надо, продавайте как есть, покупателю можно устно указать на эту перепланировку, особенно если он сам обратит внимание, возможно сделать символическую скидку на стоимость согласования. никакие нотариусы к этому вообще не имеют отношения, в договоре указывать ничего не надо. если же придет ипотечник, то смотрите на реакцию конкретного банка конкретно в вашем городе. в москве такого рода перепланировка в последние два-три года банк проходила достаточно легко.